Grundsteuer berechnen: Grundsteuerwert, Messzahl und Hebesatz

Wie funktioniert die Grundsteuer ab 2025?

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach einer einheitlich reformierten Formel berechnet. Sie besteht aus drei aufeinanderfolgenden Schritten:

1. Grundsteuerwert – ermittelt das Finanzamt anhand gesetzlicher Bewertungsmodelle
2. Steuermesszahl – ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz, der den Messbetrag ergibt
3. Hebesatz – ein kommunaler Multiplikator, den jede Gemeinde selbst festsetzt

Das Ergebnis lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Dieser Messbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, um die tatsächlich fällige Jahressteuer zu erhalten.

Nicht alle Bundesländer wenden dasselbe Bewertungsmodell an. Im sogenannten Bundesmodell – das die Mehrheit der Länder übernommen hat – gelten folgende Steuermesszahlen:

Einige Länder – darunter Bayern und Hamburg – nutzen abweichende Landesmodelle, die etwa auf Grundstücks- und Gebäudeflächen oder sogenannten Äquivalenzbeträgen basieren. Eigentümer sollten daher prüfen, welches Modell in ihrem Bundesland gilt.

Zwei konkrete Rechenbeispiele verdeutlichen, wie stark der Hebesatz die Belastung beeinflusst:

• Grundsteuerwert 300.000 € × 0,00031 × 500 % Hebesatz = 465 € Jahressteuer
• Grundsteuerwert 440.000 € × 0,00031 × 800 % Hebesatz = 1.091,20 € Jahressteuer

Da Gemeinden ihren Hebesatz frei festlegen, kann dieselbe Immobilie je nach Wohnort erheblich unterschiedlich besteuert werden – selbst bei identischem Grundsteuerwert und identischer Nutzungsart. Die Reform bildet wertabhängige Unterschiede neu ab, bedeutet aber nicht automatisch eine höhere oder niedrigere Belastung für jeden Eigentümer: Entscheidend sind der neu festgestellte Wert, die Nutzung, das geltende Landesmodell und der kommunale Hebesatz. Wer seinen Bescheid für fehlerhaft hält, sollte die Möglichkeit eines Einspruchs gegen den Grundsteuerbescheid prüfen.

Die nächste allgemeine Neubewertung aller Grundstücke ist nach aktuellem Stand für 2031 vorgesehen; der Bewertungszeitraum beträgt damit grundsätzlich sieben Jahre.

Was ist der Grundsteuerwert und wer ermittelt ihn?

Der Grundsteuerwert ist die erste und entscheidende Rechengröße in der Formel zur Grundsteuerberechnung, die seit dem 1. Januar 2025 gilt: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz. Ermittelt wird er ausschließlich vom zuständigen Finanzamt – nicht von der Gemeinde, nicht vom Eigentümer. Die Grundlage bildet eine gesetzlich festgelegte Bewertungsmethode, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt.

Deutschland ist nach der Grundsteuerreform kein einheitlicher Bewertungsraum mehr. Folgende Modelle kommen zum Einsatz:

• Bundesmodell (u. a. Berlin, Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein): wertabhängige Bewertung anhand von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Nettokaltmiete und Restnutzungsdauer.
• Flächenmodell (Bayern): Bewertung allein nach Grundstücks- und Wohnfläche, unabhängig vom Marktwert.
• Äquivalenzbetragsmodell (Hamburg, Niedersachsen, Hessen u. a.): pauschale Beträge je Quadratmeter Fläche – ebenfalls wertunabhängig.

In welchem Modell Ihre Immobilie bewertet wird, hängt allein vom Bundesland ab, in dem das Grundstück liegt. Eigentümer können das angewandte Modell dem Grundsteuerwertbescheid entnehmen, den das Finanzamt im Zuge der Hauptfeststellung verschickt hat. Wer diesen Bescheid noch nicht erhalten hat oder Fehler vermutet, sollte ihn aktiv beim Finanzamt anfordern – denn der Bescheid ist Grundlage aller weiteren Berechnungsschritte und kann separat angefochten werden. Informationen dazu finden Sie im Ratgeber Einspruch gegen Grundsteuerbescheid: So gehen Sie vor.

Der festgestellte Grundsteuerwert gilt zunächst bis zur nächsten allgemeinen Neubewertung, die nach aktuellem Stand für 2031 vorgesehen ist – der Bewertungszeitraum beträgt damit sieben Jahre. Bis dahin bleibt der Wert grundsätzlich unverändert, es sei denn, es treten wertrelevante Änderungen am Grundstück oder Gebäude auf, etwa ein Anbau oder ein Abriss, die eine Fortschreibung auslösen. Eigentümer sind verpflichtet, solche Änderungen dem Finanzamt zu melden.

Bundesmodell oder Landesmodell: Was gilt wo?

Deutschland hat im Rahmen der Grundsteuerreform keinen einheitlichen Weg eingeschlagen. Zwar gilt das sogenannte Bundesmodell als Grundregel – doch das Grundgesetz erlaubt den Ländern, davon abzuweichen. Mehrere Bundesländer haben von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Landesmodelle eingeführt, die sich in Bewertungsgrundlagen und Messzahlen teils erheblich unterscheiden.

Die folgende Übersicht zeigt, welche Länder das Bundesmodell übernommen haben und welche eigene Wege gehen:

Für Eigentümer ist diese Unterscheidung praktisch relevant: Im Bundesmodell fließen Bodenrichtwert, statistisch ermittelte Nettokaltmieten, Gebäudeart und Baujahr in den Grundsteuerwert ein – das Ergebnis ist wertabhängig. Im Flächenmodell Bayerns hingegen zählen ausschließlich Grundstücks- und Gebäudeflächen multipliziert mit festen Äquivalenzbeträgen; Marktwerte spielen keine Rolle. Das führt dazu, dass eine großflächige Immobilie in einer strukturschwachen Region dort ähnlich belastet werden kann wie ein vergleichbares Objekt in einer teuren Lage.

Wer seinen Grundsteuerbescheid erhält, sollte deshalb zunächst prüfen, welches Modell im eigenen Bundesland gilt. Weicht der festgestellte Wert oder die angewandte Messzahl von den Erwartungen ab, lohnt sich ein genauer Blick auf die Bescheidbegründung. Bei Fehlern oder Unklarheiten erklärt der Ratgeber Einspruch gegen Grundsteuerbescheid: So gehen Sie vor, welche Schritte und Fristen gelten.

Unabhängig vom Modell gilt: Die endgültige Steuerhöhe ergibt sich erst durch den kommunalen Hebesatz – und der variiert selbst innerhalb eines Bundeslandes erheblich.

Welche Steuermesszahl gilt für mein Grundstück?

Die Steuermesszahl ist der zweite Rechenschritt bei der Grundsteuer: Sie wandelt den vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert in den sogenannten Grundsteuermessbetrag um. Im Bundesmodell, das seit dem 1. Januar 2025 in den meisten Bundesländern gilt, sind zwei Grundwerte gesetzlich festgelegt:

Für bestimmte Nutzungsarten gelten abweichende Messzahlen – etwa für Grundstücke mit gefördertem Wohnungsbau oder denkmalgeschützte Immobilien. Wer sich unsicher ist, welche Kategorie für sein Objekt zutrifft, sollte den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts genau prüfen: Die dort ausgewiesene Nutzungsart bestimmt unmittelbar, welche Messzahl angewendet wird.

Praktisches Rechenbeispiel: Ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 300.000 Euro fällt unter die Messzahl 0,31 Promille. Der Messbetrag beträgt dann 93 Euro (300.000 × 0,00031). Multipliziert mit einem kommunalen Hebesatz von 500 % ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 465 Euro. Bei einem Grundsteuerwert von 440.000 Euro und einem Hebesatz von 800 % steigt die Jahressteuer bereits auf 1.091,20 Euro – obwohl die Messzahl identisch bleibt.

Wichtig: Nicht alle Bundesländer wenden das Bundesmodell an. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Landesmodelle mit abweichenden Berechnungsgrundlagen und teils anderen Messzahlen. Eigentümer in diesen Ländern sollten die spezifischen Landesregelungen prüfen, bevor sie eigene Berechnungen anstellen.

• Wohnnutzung bestätigen: Prüfen Sie im Bescheid, ob Ihr Objekt korrekt als Wohngrundstück eingestuft ist – das spart gegenüber der Nichtwohn-Messzahl rund 9 % Messbetrag.
• Sondertatbestände prüfen: Denkmalschutz oder Sozialbindung können die Messzahl reduzieren – lassen Sie das ggf. vom Steuerberater klären.
• Fehler nicht hinnehmen: Ist die Nutzungsart falsch ausgewiesen, lohnt ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid innerhalb der Einspruchsfrist.

Wie berechnet man den Grundsteuermessbetrag?

Der Grundsteuermessbetrag ist die entscheidende Rechengröße zwischen dem vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert und der endgültigen Steuerzahlung an die Gemeinde. Er ergibt sich aus der Multiplikation von Grundsteuerwert und Steuermesszahl – erst danach wird der kommunale Hebesatz angewendet.

Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag. Dieser Messbetrag × Hebesatz = jährliche Grundsteuer.

Im Bundesmodell, das seit dem 1. Januar 2025 gilt, sind folgende Steuermesszahlen maßgeblich:

Für bestimmte Grundstücksarten gelten abweichende Messzahlen; außerdem wenden mehrere Bundesländer eigene Landesmodelle mit abweichenden Bewertungs- und Messverfahren an.

Zwei konkrete Rechenbeispiele:

• Beispiel 1: Grundsteuerwert 300.000 Euro × 0,00031 = 93 Euro Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 500 % ergibt das 465 Euro jährliche Grundsteuer.
• Beispiel 2: Grundsteuerwert 440.000 Euro × 0,00031 = 136,40 Euro Messbetrag. Bei einem Hebesatz von 800 % ergibt das 1.091,20 Euro jährliche Grundsteuer.

Diese Beispiele zeigen: Schon bei identischer Messzahl kann die tatsächliche Belastung je nach Wohnort erheblich schwanken, weil Gemeinden ihre Hebesätze eigenständig festlegen. Eigentümer sollten den Grundsteuerbescheid deshalb sorgfältig prüfen – stimmen Grundsteuerwert, Messzahl oder Nutzungsart nicht, lohnt sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid.

Der aktuell festgestellte Grundsteuerwert gilt grundsätzlich bis zur nächsten allgemeinen Neubewertung, die nach derzeitigem Stand für 2031 vorgesehen ist. Bis dahin bleibt der Messbetrag stabil – es sei denn, es treten grundlegende Änderungen an der Immobilie oder ihrer Nutzung ein.

Was ist der Hebesatz und wie hoch ist er?

Der Hebesatz ist der kommunale Multiplikator, mit dem jede Gemeinde den vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrag in die tatsächlich zu zahlende Steuer umrechnet. Er wird als Prozentwert ausgedrückt und ausschließlich von der jeweiligen Gemeinde – im Rahmen ihrer Steuerautonomie – eigenständig festgelegt. Das bedeutet: Selbst bei identischem Grundsteuerwert und identischer Steuermesszahl kann die jährliche Grundsteuer je nach Wohnort erheblich voneinander abweichen.

Die Formel lautet seit dem 1. Januar 2025: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag, und anschließend: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = jährliche Grundsteuer. Zwei konkrete Rechenbeispiele verdeutlichen, wie stark der Hebesatz das Ergebnis beeinflusst:

Die zweite Immobilie ist zwar nur rund 47 Prozent mehr wert, zahlt aber durch den höheren Hebesatz mehr als doppelt so viel Grundsteuer. Das zeigt: Der Hebesatz ist in der Praxis oft der entscheidende Kostenfaktor – nicht allein der Immobilienwert.

Für Kaufinteressenten und Eigentümer sind deshalb folgende Punkte handlungsrelevant:

• Hebesatz vor dem Kauf prüfen: Der aktuelle Hebesatz der Gemeinde ist beim Gemeindesteueramt oder über das jeweilige Gemeinde-Portal abrufbar.
• Vergleich bei Standortentscheidungen: Wer zwischen zwei Gemeinden wählt, sollte den Hebesatz als laufenden Kostenfaktor in die Kalkulation einbeziehen – ähnlich wie bei der Berechnung der Nettomietrendite.
• Hebesätze können steigen: Gemeinden dürfen den Hebesatz jederzeit per Beschluss anheben. Eine regelmäßige Prüfung des Grundsteuerbescheids ist sinnvoll; bei Fehlern oder Unstimmigkeiten empfiehlt sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid.
• Nächste Neubewertung 2031: Der aktuelle Bewertungszeitraum läuft bis 2031. Bis dahin bleibt der festgestellte Grundsteuerwert grundsätzlich stabil – der Hebesatz jedoch nicht zwingend.

Rechenbeispiele: So viel Grundsteuer zahlen Sie

Die Grundsteuer ergibt sich seit dem 1. Januar 2025 aus einer dreigliedrigen Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Zwei konkrete Rechenbeispiele zeigen, wie stark das Ergebnis variieren kann – und welche Stellschraube dabei den größten Hebel hat.

Im ersten Beispiel beträgt der Grundsteuerwert 300.000 Euro. Multipliziert mit der Steuermesszahl von 0,00031 ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 93 Euro. Wendet die Gemeinde einen Hebesatz von 500 Prozent an, fällt eine jährliche Grundsteuer von 465 Euro an – das entspricht rund 38,75 Euro pro Monat.

Im zweiten Beispiel steigt der Grundsteuerwert auf 440.000 Euro, der Messbetrag damit auf 136,40 Euro. Bei einem Hebesatz von 800 Prozent – wie er in einigen Großstädten bereits gilt – ergibt sich eine Jahresbelastung von 1.091,20 Euro, also gut 90 Euro monatlich. Der Vergleich beider Fälle zeigt: Der kommunale Hebesatz kann die Steuerlast mehr als verdoppeln, selbst wenn der Immobilienwert nur moderat höher liegt.

Für Eigentümer ergeben sich daraus drei konkrete Handlungsempfehlungen:

• Grundsteuerwert prüfen: Weicht der im Bescheid genannte Wert erkennbar vom tatsächlichen Marktwert oder der Gebäudenutzung ab, lohnt ein Blick auf den Feststellungsbescheid des Finanzamts. Fehler in Wohnfläche oder Baujahr kommen vor.
• Landesmodell beachten: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg und weitere Länder nutzen eigene Bewertungsmodelle mit abweichenden Messzahlen. Die oben genannten 0,31 Promille gelten nur im Bundesmodell für Wohngrundstücke.
• Hebesatz des Wohnorts vergleichen: Wer einen Bescheid erhält, der deutlich höher ausfällt als erwartet, sollte zunächst den aktuellen Hebesatz der Gemeinde prüfen – und bei Zweifeln an der Berechnung die Möglichkeit eines Einspruchs gegen den Grundsteuerbescheid in Betracht ziehen.

Die nächste allgemeine Neubewertung aller Grundstücke ist für 2031 vorgesehen. Bis dahin bleiben die jetzt festgestellten Grundsteuerwerte maßgeblich – ein weiterer Grund, Fehler im aktuellen Bescheid frühzeitig zu korrigieren.

Wann wird die Grundsteuer neu bewertet?

Mit der Grundsteuerreform wurden alle rund 36 Millionen wirtschaftlichen Einheiten in Deutschland zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 neu bewertet. Diese Werte bilden seit dem 1. Januar 2025 die Berechnungsgrundlage. Die nächste allgemeine Neubewertung ist nach derzeitigem Stand für 2031 vorgesehen – der reguläre Bewertungszeitraum beträgt damit sieben Jahre.

Das bedeutet konkret: Steigt der Marktwert Ihrer Immobilie zwischen 2025 und 2031, schlägt sich das nicht automatisch in einer höheren Grundsteuer nieder. Umgekehrt führt ein Wertverlust – etwa durch Leerstand oder Bauschäden – ebenfalls nicht von selbst zu einer Neubewertung. Der festgestellte Grundsteuerwert bleibt grundsätzlich bis zur nächsten Hauptfeststellung unverändert.

Ausnahmen von diesem Grundsatz gibt es jedoch. Eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts kann außerhalb des regulären Turnus erfolgen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich ändern. Typische Auslöser sind:

• Abriss oder Neubau eines Gebäudes
• Umwidmung der Nutzungsart (z. B. von Wohn- zu Gewerbenutzung)
• Grundstücksteilung oder -vereinigung
• Erhebliche An- oder Umbauten, die die Wohn- oder Nutzfläche verändern

Eigentümer sind in solchen Fällen verpflichtet, dem Finanzamt die Änderung anzuzeigen. Die Frist beträgt in der Regel einen Monat nach Abschluss der Maßnahme. Wer diese Anzeigepflicht versäumt, riskiert Nachforderungen.

Unabhängig vom Bewertungszeitraum können Gemeinden ihren Hebesatz jederzeit anpassen – nach oben wie nach unten. Die Grundsteuerbelastung kann sich also auch ohne Neubewertung verändern, wenn der kommunale Hebesatz im Rahmen der jährlichen Haushaltsplanung geändert wird. Eigentümer sollten deshalb nicht nur den Grundsteuerwertbescheid, sondern auch den jährlichen Grundsteuerbescheid prüfen. Bei Unstimmigkeiten lohnt sich ein Blick in den Ratgeber zum Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid.

Schritt für Schritt

1. Grundsteuerwert-Bescheid des Finanzamts prüfen – Kontrollieren Sie den Bescheid über den Grundsteuerwert, den das Finanzamt im Zuge der Reform zugeschickt hat; prüfen Sie Grundstücksfläche, Gebäudeart und Baujahr auf Richtigkeit.
2. Zutreffendes Bewertungsmodell Ihres Bundeslandes ermitteln – Klären Sie, ob Ihr Bundesland das Bundesmodell oder ein abweichendes Landesmodell anwendet, da dies die Berechnungsgrundlage und die geltende Messzahl bestimmt.
3. Steuermesszahl für Ihre Grundstücksart feststellen – Entnehmen Sie dem Bescheid oder dem Grundsteuergesetz Ihres Landes die maßgebliche Messzahl – im Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke, 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke.
4. Grundsteuermessbetrag berechnen – Multiplizieren Sie den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl (z. B. 300.000 € × 0,00031 = 93 €); dieser Messbetrag steht auch im Grundsteuermessbescheid des Finanzamts.
5. Aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde recherchieren – Fragen Sie den Hebesatz beim Gemeindesteueramt an oder suchen Sie ihn auf der Website Ihrer Gemeinde; er kann jährlich angepasst werden.
6. Jährliche Grundsteuer berechnen – Multiplizieren Sie den Messbetrag mit dem Hebesatz als Dezimalzahl (z. B. 93 € × 5,0 = 465 € pro Jahr); teilen Sie das Ergebnis durch vier für die quartalsweise Zahlung.
7. Bescheide auf Fehler prüfen und ggf. Einspruch einlegen – Vergleichen Sie Grundsteuerwert-, Messbescheid und Grundsteuerbescheid miteinander; bei Abweichungen oder falschen Angaben können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.

Grundsteuerberechnung: Zwei Rechenbeispiele im Vergleich (Bundesmodell ab 2025)

Bundesmodell vs. abweichende Landesmodelle: Wichtige Unterschiede für Eigentümer

Checkliste

• Grundsteuerwert-Bescheid des Finanzamts vollständig und fristgerecht erhalten und abgeheftet
• Bewertungsmodell des eigenen Bundeslandes (Bundesmodell oder Landesmodell) identifiziert
• Grundstücksart korrekt eingestuft (Wohn- oder Nichtwohngrundstück) und zutreffende Messzahl notiert
• Grundsteuermessbetrag selbst nachgerechnet und mit dem amtlichen Messbescheid verglichen
• Aktuellen Hebesatz der Gemeinde für das laufende Jahr ermittelt
• Jährliche Grundsteuer berechnet und mit dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde abgeglichen
• Monatliche Rücklage für Grundsteuer in der Nebenkostenplanung berücksichtigt
• Einspruchsfrist (einen Monat nach Bekanntgabe) im Kalender vermerkt, falls Bescheide fehlerhaft erscheinen
• Nächste allgemeine Neubewertung (2031) vorgemerkt, um rechtzeitig Unterlagen bereitzuhalten
• Bei Eigentümerwechsel: Käufer über aktuellen Grundsteuerbescheid und Hebesatz informiert

Immobilienmarkt und passende Angebote

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich seit der Zinswende in einer Phase der Neuorientierung: Nach dem deutlichen Preisrückgang in vielen Segmenten stabilisieren sich die Kaufpreise in gefragten Lagen allmählich, während das Angebot an Neubauten aufgrund gestiegener Bau- und Finanzierungskosten weiterhin knapp bleibt. Für Eigentümer bedeutet die Grundsteuerreform ab 2025 eine zusätzliche Planungsgröße, da neu festgestellte Grundsteuerwerte in wertstarken Lagen die jährliche Belastung spürbar verändern können. Gleichzeitig nutzen viele Kommunen die Reform, um ihre Hebesätze anzupassen – was die tatsächliche Grundsteuerlast unabhängig vom Immobilienwert beeinflusst und einen direkten Standortvergleich für Kauf- oder Halteentscheidungen wichtiger macht.

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