Nießbrauch an Immobilien: Rechte, Pflichten und Steuern

Was ist Nießbrauch und wie funktioniert er?

Der Nießbrauch ist ein dingliches Nutzungsrecht, das in den §§ 1030 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt ist. Er gibt dem Berechtigten – dem sogenannten Nießbraucher – das vollständige Recht, eine Immobilie zu nutzen und sämtliche Erträge daraus zu ziehen, obwohl das rechtliche Eigentum formal bei einer anderen Person verbleibt. Das bedeutet konkret: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen vollständig für sich behalten.

Damit unterscheidet sich der Nießbrauch wesentlich vom einfachen Wohnrecht: Während ein Wohnrecht typischerweise nur die eigene Nutzung absichert, erlaubt der Nießbrauch auch die Vermietung an Dritte und die Vereinnahmung der daraus resultierenden Einkünfte. Für Eigentümer, die eine Immobilie zu Lebzeiten auf Nachkommen übertragen, aber weiterhin wirtschaftlich von ihr profitieren möchten, ist der Vorbehaltsnießbrauch daher das rechtlich stärkere Instrument.

Formale Voraussetzungen: Bei Immobilien muss der Nießbrauch notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Dritten wirksam zu sein. Das Recht ist höchstpersönlich – es kann weder übertragen noch vererbt werden (§§ 1059, 1061 BGB). Es erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.

Wer trägt welche Kosten? Die Kostenverteilung zwischen Nießbraucher und Eigentümer ist gesetzlich geregelt:

• Nießbraucher: gewöhnliche Unterhaltungskosten (kleine Reparaturen, Versicherungen, Schornsteinfeger, laufende Grundsteuer)
• Eigentümer: außergewöhnliche Instandsetzungen, etwa Dach- oder Heizungserneuerung (§§ 1041, 1047 BGB)

Diese Aufteilung sollte im Nießbrauchsvertrag klar dokumentiert werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, erzielt er steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er über die Anlage V in seiner Einkommensteuererklärung erfassen muss. Mieteinnahmen und abzugsfähige Werbungskosten sind dabei vollständig anzugeben.

Für Eigentümer, die den Nießbrauch entgeltlich einräumen, gilt: Das erhaltene Entgelt ist grundsätzlich als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Bei einer Vorauszahlung für mehr als fünf Jahre kann nach § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG eine zeitanteilige Verteilung über die Laufzeit möglich sein – ein Punkt, der steuerlich frühzeitig mit einem Fachberater abgestimmt werden sollte.

Nießbrauch vs. Wohnrecht: Was ist der Unterschied?

Beide Rechte schützen eine Person, die eine Immobilie nutzen möchte, ohne deren Eigentümer zu sein – doch der Umfang dieser Schutzwirkung unterscheidet sich erheblich. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB sichert ausschließlich die eigene Nutzung: Der Berechtigte darf die Immobilie bewohnen, sie aber weder vermieten noch anderweitig wirtschaftlich verwerten. Es ist damit ein persönliches Nutzungsrecht mit eng begrenztem Inhalt.

Der Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB geht deutlich weiter. Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen vollständig einbehalten – obwohl das Eigentum rechtlich bei einer anderen Person liegt. Damit verschafft der Nießbrauch eine umfassende wirtschaftliche Stellung, die der eines Eigentümers nahekommt, ohne die formale Eigentümerstellung zu begründen.

Für die Praxis bedeutet das: Wer eine Immobilie überträgt und sich lediglich das Recht sichern will, dort bis ans Lebensende zu wohnen, wählt typischerweise das Wohnrecht. Wer dagegen auch künftig Mieteinnahmen erzielen oder die wirtschaftliche Kontrolle über die Immobilie behalten möchte – etwa im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge – sollte den Nießbrauch wählen.

Wichtig für die Entscheidung: Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er in der Anlage V seiner Einkommensteuererklärung erklären muss. Werbungskosten wie Instandhaltungsaufwendungen, die er selbst trägt, kann er dabei abziehen. Das Wohnrecht löst diese Steuerpflicht nicht aus, bietet aber auch keine Einnahmemöglichkeit. Wer beide Optionen prüft, sollte daher nicht nur die zivilrechtliche Absicherung, sondern auch die steuerlichen Folgewirkungen von Anfang an einkalkulieren.

Grundbucheintragung und notarielle Beurkundung

Ein Nießbrauch an einer Immobilie entfaltet seine volle rechtliche Wirkung erst dann, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: die notarielle Beurkundung der Bestellungsurkunde und die anschließende Eintragung im Grundbuch. Erst mit der Grundbucheintragung wird das Recht dinglich wirksam – es bindet damit nicht nur die Vertragsparteien, sondern auch jeden späteren Käufer oder Gläubiger der Immobilie. Wer nur einen schuldrechtlichen Vertrag ohne Grundbucheintrag abschließt, hat lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch, der im Insolvenz- oder Veräußerungsfall kaum durchsetzbar ist.

Der Ablauf gliedert sich in drei klar abgrenzbare Schritte:

1. Notarielle Beurkundung: Eigentümer und Nießbraucher schließen einen Bestellungsvertrag vor einem Notar. Der Notar prüft die Identität der Beteiligten, belehrt über Rechtsfolgen und beurkundet die Einigung über Inhalt, Umfang und ggf. Befristung des Nießbrauchs.
2. Eintragungsbewilligung: Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt seine Bewilligung zur Eintragung (§ 19 GBO). Diese Erklärung ist regelmäßig bereits in der notariellen Urkunde enthalten.
3. Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs: Das Grundbuchamt trägt den Nießbrauch als Belastung ein. Ab diesem Zeitpunkt ist das Recht gegenüber Dritten wirksam.

Für die Praxis sind folgende Punkte entscheidend:

• Der Nießbrauch ist höchstpersönlich: Er kann weder übertragen noch vererbt werden (§§ 1059, 1061 BGB) und erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten – eine Löschung im Grundbuch ist danach zwar erforderlich, aber deklaratorisch.
• Der Umfang des Nutzungsrechts sollte in der Urkunde präzise beschrieben werden: Gilt er für das gesamte Objekt oder nur für Teile? Darf der Nießbraucher auch vermieten und Mieteinnahmen vereinnahmen?
• Wird ein Entgelt für die Bestellung vereinbart, empfiehlt sich eine klare Regelung zur Fälligkeit – bei Vorauszahlungen über fünf Jahre ist steuerlich eine zeitanteilige Verteilung nach § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG möglich.
• Bei einer Schenkung unter Vorbehaltsnießbrauch mindert der kapitalisierte Nießbrauchswert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage; der Notar sollte auf eine korrekte Wertermittlung hinwirken.

Die Notarkosten richten sich nach dem Geschäftswert des Nießbrauchs (Jahreswert multipliziert mit dem statistischen Vervielfältiger) gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Eine frühzeitige Abstimmung mit Notar und Steuerberater ist bei jeder Nießbrauchsbestellung empfehlenswert, da Fehler in der Urkunde im Nachhinein nur mit erheblichem Aufwand korrigiert werden können.

Welche Pflichten hat der Nießbraucher?

Nach § 1041 BGB ist der Nießbraucher verpflichtet, die Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und die gewöhnlichen Unterhaltungskosten zu tragen. Dazu zählen alle Maßnahmen, die im normalen Betrieb einer Immobilie regelmäßig anfallen und keinen außergewöhnlichen Aufwand erfordern. § 1047 BGB ergänzt dies um die laufenden Lasten: Der Nießbraucher hat diese während der Dauer seines Nutzungsrechts zu tragen – in der Praxis betrifft das regelmäßig auch die Grundsteuer.

Die Abgrenzung zwischen gewöhnlichem Unterhalt (Nießbraucher) und außergewöhnlicher Instandsetzung (Eigentümer) ist im Streitfall entscheidend. Als Faustregel gilt:

Praktischer Hinweis: Die gesetzliche Regelung ist dispositiv – Nießbraucher und Eigentümer können im Nießbrauchsvertrag abweichende Kostentragungsregeln vereinbaren. Wer etwa eine umfassende Renovierungspflicht des Nießbrauchers vereinbaren möchte, muss dies ausdrücklich und notariell beurkunden lassen. Ohne klare vertragliche Regelung gilt die gesetzliche Aufteilung nach §§ 1041, 1047 BGB, was im Streitfall zu Haftungsfragen führen kann.

• Versicherungen: Der Nießbraucher trägt typischerweise die laufenden Versicherungsprämien (z. B. Gebäudeversicherung), nicht aber einmalige Sonderaufwendungen für strukturelle Schäden.
• Betriebskosten bei Vermietung: Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, kann er umlagefähige Nebenkosten auf Mieter umlegen – die nicht umlagefähigen Kosten verbleiben bei ihm.
• Dokumentation: Alle Ausgaben für Unterhalt und laufende Lasten sollten belegt werden, da sie bei einer Vermietung als Werbungskosten in der Anlage V der Einkommensteuererklärung absetzbar sind.
• Größere Maßnahmen abstimmen: Plant der Eigentümer eine außergewöhnliche Instandsetzung (z. B. Heizungstausch), sollte dies schriftlich koordiniert werden – der Nießbraucher ist zur Duldung verpflichtet, muss die Kosten aber nicht übernehmen.

Wer eine Immobilie mit Nießbrauchsvorbehalt überträgt und dabei eine Finanzierung im Hintergrund läuft, sollte prüfen, wie sich die Kostentragungspflichten auf laufende Kreditverpflichtungen auswirken – Details zur aktuellen Finanzierungslandschaft finden sich im Ratgeber Immobilienkredit umschulden: So sparen Sie Geld.

Einkommensteuer: Mieteinnahmen richtig erklären

Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, erzielt er nach § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – obwohl er nicht Eigentümer ist. Entscheidend ist allein, dass er aufgrund seines dinglichen Nutzungsrechts (§§ 1030 ff. BGB) die Mietverträge abschließt und die Mieterträge vereinnahmt. Diese Einnahmen sind vollständig in der Anlage V der Einkommensteuererklärung zu erfassen.

Als Nießbraucher können Sie dabei alle Ausgaben abziehen, die mit der Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen und die Sie selbst tragen. Typische abzugsfähige Positionen sind:

• Laufende Betriebskosten (Versicherungen, Grundsteuer, Schornsteinfeger)
• Kosten für gewöhnliche Instandhaltung und kleinere Reparaturen (§ 1041 BGB)
• Verwaltungskosten und Maklergebühren für die Neuvermietung
• Schuldzinsen, sofern der Nießbraucher selbst ein Darlehen für die Immobilie aufgenommen hat

Achtung: Die Gebäude-AfA steht grundsätzlich dem Eigentümer zu, nicht dem Nießbraucher – selbst wenn dieser die Immobilie vermietet. Nießbraucher können jedoch eigene Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen, die über ihre gesetzliche Pflicht hinausgehen und vertraglich übernommen wurden, unter Umständen als Werbungskosten geltend machen. Das sollte im Einzelfall steuerlich geprüft werden.

Wurde der Nießbrauch entgeltlich bestellt – zahlt der Nießbraucher also ein Entgelt für die Einräumung des Rechts –, hat auch der Eigentümer steuerliche Pflichten: Das erhaltene Entgelt ist bei ihm als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Bei einer Vorauszahlung für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren erlaubt § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG eine zeitanteilige Verteilung auf die Laufzeit, was die Steuerlast glätten kann.

Besondere Vorsicht gilt beim Verzicht auf den Nießbrauch gegen Abfindung: Nach aktueller BFH-Rechtsprechung kann eine solche Abfindung als steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Mieteinnahmen behandelt werden – vorausgesetzt, der Nießbraucher war selbst Vermieter und hatte die Mietverträge abgeschlossen. Wer einen entgeltlichen Verzicht plant, sollte vorab steuerlichen Rat einholen, um unerwartete Nachzahlungen zu vermeiden.

Schenkungsteuer beim Vorbehaltsnießbrauch

Überträgt ein Eigentümer eine Immobilie und behält sich dabei den Nießbrauch vor, liegt steuerrechtlich eine gemischte Situation vor: Die Immobilie wechselt den Eigentümer, der wirtschaftliche Nutzen verbleibt zunächst beim Übertragenden. Das Schenkungsteuerrecht trägt dem Rechnung, indem der kapitalisierte Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs den steuerlich relevanten Schenkungswert mindert.

Maßgeblich für die Berechnung sind zwei Faktoren: der Jahreswert der Nutzung – bei Vermietung die erzielbare Jahresnettomiete, bei Eigennutzung der ortsübliche Mietwert – sowie bei lebenslangem Nießbrauch die statistische Lebenserwartung des Berechtigten. Das Finanzamt multipliziert den Jahreswert mit dem altersabhängigen Vervielfältiger aus der Anlage zu § 14 BewG. Je jünger der Nießbraucher, desto höher der kapitalisierte Nießbrauchswert und desto geringer die verbleibende Schenkungsteuerlast.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel verdeutlicht die Wirkung:

Für die Praxis sind folgende Punkte entscheidend:

• Der Jahreswert ist nach oben begrenzt: Er darf gemäß § 16 BewG höchstens ein Fünfzehntel des Grundbesitzwerts betragen.
• Der Vervielfältiger wird anhand der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamts bestimmt – ein frühzeitiger Übertragungszeitpunkt erhöht den Abzug erheblich.
• Stirbt der Nießbraucher kurz nach der Übertragung, kann das Finanzamt den Nießbrauchswert nach § 14 BewG rückwirkend teilweise dem steuerpflichtigen Erwerb hinzurechnen. Diese Korrektur ist auf zehn Jahre nach der Schenkung möglich.
• Ein späterer unentgeltlicher Verzicht auf den Nießbrauch gilt selbst als Schenkung an den Eigentümer und kann erneut Schenkungsteuer auslösen.

Wer eine Immobilienübertragung plant, sollte den Übertragungszeitpunkt, den Jahreswert und die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG – etwa 400.000 € zwischen Eltern und Kindern – gemeinsam mit einem Steuerberater oder Notar abstimmen. Die Kombination aus Vorbehaltsnießbrauch und gestaffelten Schenkungen innerhalb der Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG kann die Steuerlast über Generationen hinweg deutlich reduzieren.

Verzicht auf Nießbrauch: Steuerliche Fallstricke

Wer einen Nießbrauch aufgeben möchte, steht vor drei steuerlich grundverschiedenen Szenarien – mit erheblichen Konsequenzen je nach Gestaltung.

Entgeltlicher Verzicht: Einkommensteuerpflicht droht. Verzichtet ein Nießbraucher gegen Zahlung einer Abfindung auf sein Recht, kann diese Zahlung nach aktueller BFH-Rechtsprechung als steuerpflichtige Entschädigung für künftig entgehende Mieteinnahmen qualifiziert werden – mit der Folge, dass sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern ist. Entscheidend ist dabei, ob der Nießbraucher selbst Vermieter war und die Mietverträge in eigenem Namen abgeschlossen hatte. War das der Fall, behandelt der BFH die Abfindung wirtschaftlich als vorgezogene Mieteinnahme. Wer also gegen Zahlung auf einen Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie verzichtet, sollte dies vorab steuerlich bewerten lassen, um keine unerwartete Steuerlast zu riskieren.

Unentgeltlicher Verzicht: Schenkungsteuer als Risiko. Verzichtet der Nießbraucher ohne Gegenleistung, etwa um dem Eigentümer die unbelastete Nutzung zurückzugeben, kann das Finanzamt darin eine freigebige Zuwendung sehen. Der steuerlich relevante Wert bemisst sich grundsätzlich nach dem kapitalisierten Jahreswert der verbleibenden Nutzungsdauer und der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers. Je jünger der Berechtigte, desto höher der potenzielle Schenkungsteuerwert des Verzichts.

Erlöschen durch Tod: Regelmäßig steuerneutral. Stirbt der Nießbraucher, erlischt das Recht automatisch (§ 1061 BGB) – ohne dass dabei zusätzliche Einkommen- oder Schenkungsteuer entsteht. Ausnahme: Hat der Nießbraucher die Immobilie erst kurz vor seinem Tod erhalten und war die Nutzungsdauer deutlich kürzer als statistisch erwartet, kann das Finanzamt den ursprünglichen Nießbrauchswert nach § 14 BewG rückwirkend teilweise dem Schenkungsteuerwert hinzurechnen.

Praxishinweis: Wer einen Nießbrauch aufgeben will, sollte die Gestaltung stets mit einem Steuerberater abstimmen, bevor Notartermine vereinbart werden. Die Wahl zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Verzicht kann den steuerlichen Gesamtaufwand erheblich beeinflussen – in beide Richtungen.

Abschreibung nach Erlöschen des Nießbrauchs

Endet ein Nießbrauch – in der Regel durch den Tod des Berechtigten oder durch Zeitablauf –, verändert sich die steuerliche Situation des Eigentümers grundlegend und regelmäßig zu seinen Gunsten. Laut der amtlichen Einkommensteuer-Handreichung steht dem Eigentümer nach Erlöschen des Nießbrauchs die Gebäude-AfA auf das gesamte Gebäude zu. Solange der Nießbrauch bestand und der Nießbraucher die Immobilie vermietete, erzielte dieser die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – und konnte entsprechend auch die abzugsfähigen Kosten geltend machen. Der Eigentümer war in dieser Phase steuerlich weitgehend außen vor.

Mit dem Erlöschen des Nießbrauchs kehrt die volle wirtschaftliche Verfügungsgewalt zum Eigentümer zurück. Er kann die Immobilie nun selbst vermieten, erzielt dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und darf dabei die lineare Gebäudeabschreibung (AfA) in voller Höhe ansetzen. Der reguläre AfA-Satz beträgt für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, 3 % pro Jahr auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes; für ältere Bestände gelten in der Regel 2 % jährlich.

Für Eigentümer, die eine Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen haben oder eine solche geerbt bzw. geschenkt bekommen haben, empfehlen sich nach dem Erlöschen des Nießbrauchs folgende konkrete Schritte:

• Bemessungsgrundlage prüfen: Maßgeblich für die AfA sind die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil). Diese sollten anhand des Kaufvertrags oder der Bauunterlagen belegt werden.
• Erstmaligen AfA-Ansatz im richtigen Jahr erklären: Die Abschreibung beginnt mit dem Jahr, in dem der Nießbrauch erlischt und der Eigentümer selbst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Dies ist in der Anlage V der Einkommensteuererklärung korrekt darzustellen.
• Steuerberater hinzuziehen: Gerade wenn der Nießbrauchswert seinerzeit die Schenkungsteuer gemindert hat, sollte geprüft werden, ob sich aus dem Erlöschen weitere steuerliche Konsequenzen ergeben – etwa eine Nachversteuerung nach § 14 BewG bei kurzer Lebensdauer des Berechtigten.
• Außergewöhnliche Aufwendungen dokumentieren: Größere Instandsetzungen, die der Eigentümer während der Nießbrauchszeit getragen hat, können unter Umständen als nachträgliche Herstellungskosten die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen.

Der Wegfall des Nießbrauchs ist damit nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich ein Einschnitt, der aktives Handeln erfordert. Wer die AfA-Berechtigung nicht im richtigen Jahr geltend macht, verschenkt bares Geld – denn eine rückwirkende Korrektur ist nur im Rahmen offener Veranlagungen möglich.

Schritt für Schritt

1. Ziel und Zweck des Nießbrauchs klären – Legen Sie fest, ob der Nießbrauch der Alterssicherung, der vorweggenommenen Erbfolge oder der Steueroptimierung dient – das bestimmt die Ausgestaltung aller weiteren Schritte.
2. Steuerliche Folgen vorab berechnen lassen – Beauftragen Sie einen Steuerberater mit der Berechnung des kapitalisierten Nießbrauchswerts (Jahreswert × Vervielfältiger nach Lebenserwartung), um Schenkung- und Einkommensteuerwirkungen zu kennen.
3. Notartermin vereinbaren und Vertrag gestalten – Lassen Sie den Nießbrauchsvertrag notariell beurkunden; regeln Sie darin ausdrücklich Kostentragung, Instandhaltungspflichten und den Umgang mit Mieteinnahmen.
4. Nießbrauch im Grundbuch eintragen lassen – Der Notar veranlasst die Eintragung im Grundbuch; erst mit der Eintragung ist das Recht dinglich wirksam und gegenüber Dritten – etwa Käufern oder Gläubigern – geschützt.
5. Laufende Kosten und Pflichten dokumentieren – Führen Sie als Nießbraucher ein Kostenbuch über Grundsteuer, Versicherungen und Reparaturen, um im Streitfall die Abgrenzung zu den Eigentümerpflichten belegen zu können.
6. Mieteinnahmen korrekt versteuern – Erklären Sie Mieteinnahmen jährlich in der Anlage V; setzen Sie abzugsfähige Werbungskosten (laufende Lasten, Verwaltungskosten) an und bewahren Sie alle Belege auf.
7. Verzicht oder Beendigung rechtssicher gestalten – Planen Sie einen eventuellen Verzicht frühzeitig mit Steuerberater und Notar, um ungewollte Schenkung- oder Einkommensteuerpflichten zu vermeiden und die Abschreibungssituation des Eigentümers zu optimieren.

Nießbrauch vs. Wohnrecht: Rechte und Pflichten im Vergleich

Steuerliche Behandlung des Nießbrauchs: Übersicht der wichtigsten Situationen

Checkliste

• Zweck des Nießbrauchs schriftlich festhalten (Alterssicherung, Erbfolge, Steueroptimierung)
• Steuerberater mit Berechnung des kapitalisierten Nießbrauchswerts beauftragen
• Notariellen Nießbrauchsvertrag mit klarer Regelung der Kostentragung abschließen
• Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch durch den Notar veranlassen lassen
• Abgrenzung gewöhnlicher Unterhalt (Nießbraucher) vs. außergewöhnliche Instandsetzung (Eigentümer) vertraglich fixieren
• Mieteinnahmen jährlich in Anlage V erklären und Werbungskosten belegen
• Bei entgeltlicher Bestellung: Einnahmen beim Eigentümer steuerlich erfassen und ggf. zeitanteilig verteilen
• Unentgeltlichen Verzicht auf Nießbrauch vorab auf Schenkungsteuerpflicht prüfen lassen
• Nach Erlöschen des Nießbrauchs Gebäude-AfA beim Eigentümer steuerlich geltend machen
• Alle Verträge, Grundbuchauszüge und Steuerbescheide dauerhaft archivieren

Immobilienmarkt und passende Angebote

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich nach der Zinskorrektur der vergangenen Jahre in einer Phase der Stabilisierung: Kaufpreise haben sich in vielen Regionen auf einem niedrigeren Niveau eingependelt, während die Nachfrage nach Wohneigentum angesichts leicht gesunkener Finanzierungskosten wieder anzieht. Gleichzeitig bleibt das Angebot an verfügbaren Immobilien knapp, insbesondere in Ballungsräumen, was den Preisrückgang begrenzt. Für Eigentümer, die eine Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge mit Nießbrauch übertragen möchten, ist die aktuelle Marktphase relevant: Niedrigere Verkehrswerte können die Schenkungsteuerlast reduzieren, während der kapitalisierte Nießbrauchswert zusätzlich mindernd wirkt. Wer eine langfristige Nachfolgeplanung anstrebt, sollte die Bewertungssituation gemeinsam mit einem Steuerberater und Notar sorgfältig prüfen.

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